Immobilien Glossar
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Luxus auf den Dächern dieser Welt
![Textfeld: Abberufung (Wohnungseigentumsverwalter)
[english: dismissal]
Die Wohnungseigentümer können den Verwalter, der auf unbestimmte Zeit (maximal drei bzw. fünf Jahre) bestellt worden ist, jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung abberufen. Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Abweichende Vereinbarungen, die die mehrheitliche Beschlussfassung einschränken oder den Abberufungsbeschluss von der Zustimmung Dritter abhängig machen, sind nichtig. Allerdings kann die Abberufung gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG durch Vereinbarung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Es wird aber auch die Auffassung vertreten, dass die Beschränkung der Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Rahmen des Bestellungsbeschlusses bzw. im mehrheitlich zu beschließenden Verwaltungsvertrag geregelt werden kann.](image2511.png)
![Textfeld: Abbindebeschleuniger
[english: accelerating admixture]
Abbindebeschleuniger ist ein Zusatzstoff, der einen Abbindeprozess, beispielsweise das Erhärten von Beton, beschleunigt und damit die Abbindezeit verkürzt. Abbindebeschleuniger werden verwendet, wenn aus bestimmten Gründen ein besonders schnelles Fortschreiten der Baumaßnahmen erforderlich ist.](image2473.png)
![Textfeld: Abbinden
[english: setting]
Abbinden ist die Bezeichnung für den Prozess des Erhärtens von Bindemitteln und Klebstoffen, insbesondere für das Erhärten von Zement, Kalk oder Gips in Verbindung mit Zuschlagstoffen. Der Abbindeprozess kann durch geeignete Zusätze verzögert oder beschleunigt werden.](image2504.png)
![Textfeld: Abnahme Immobilie
[english: certified acceptance of property]
Im Rahmen einer Bau-Abnahme wird von der zuständigen Baubehörde die ordnungsgemäße Beachtung und Einhaltung der maßgeblichen Bauvorschriften im Zuge der Herstellung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils überprüft und bescheinigt. Die entsprechende Bescheinigung der Behörde ergeht dann in Form des Abnahmescheins.](image1868.png)
![Textfeld: Abnahmeverpflichtung
[english: commitment to purchase; obligation to accept]
Als Abnahmeverpflichtung bezeichnet man die von einem Darlehensnehmer eingegangene Verpflichtung gegenüber dem Darlehensgeber, sich ein Darlehen innerhalb einer vereinbarten Abnahmefrist auszahlen zu lassen.](image1969.png)
![Textfeld: Abschattungseffekt
[english: proximity effect; sheltering effect; shielding effect]
Unter Abschattungseffekt versteht man eine Reduzierung der Windleistung durch Hindernisse wie Bäume, Mauern, Gebäude. Dadurch kann die Leistungsfähigkeit von Windkraftanlagen beeinträchtigt werden.](image1105.png)
![Textfeld: Absetzung für Abnutzung (AfA)
[english: allowance for wear and tear; tax depreciation]
Bei der AfA handelt es sich um einen Begriff des Einkommensteuerrechts. Mit ihm wird der Teil von Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben bezeichnet, der sich auf die abnutzungsbedingte Wertminderung eines Wirtschaftsgutes bezieht. Unterschieden wird stets zwischen linearer und degressiver AfA. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft gelten folgende Sätze:
Die lineare AfA beträgt 2% (bei Gebäuden mit Baujahr vor dem 1.1.1925 2,5%). Berechnungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Nicht einbezogen wird der Wert des erschlossenen Baugrundes, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Bei Gebäuden, die sich im Betriebsvermögen befinden und nicht Wohnzwecken dienen, betrug der AfA-Satz 4%. Dieser wurde mit dem Steuerreformgesetz vom 14.07.2000 zum 1.1.2001 auf 3% gesenkt. Wird das Gebäude verkauft, können Veräußerer und Erwerber die AfA jeweils zeitanteilig geltend machen, wobei für die zeitliche Aufteilung der Tag des Besitzüberganges maßgebend ist.
Aktuell kann eine degressive AfA für neu hergestellte Wohngebäude auf Grund des Ende 2005 beschlossenen Gesetzes „zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm“ nicht in Anspruch genommen werden. Allerdings ist für Wohngebäude, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.2006 auf Grund eines rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurden, die im Erstjahr in Anspruch genommene degressive AfA über die Laufzeit von 40 bzw. 50 Jahren weiter anzusetzen. Je nach Beginn der degressiven AfA sind die in den einzelnen Jahren anzusetzenden Abschreibungssätze infolge von Änderungen durch die steuerliche Gesetzgebung unterschiedlich.
Erhöhte Absetzungen gibt es darüber hinaus bei Gebäuden die in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten liegen und durch bauliche Maßnahmen modernisiert, instand gesetzt oder erneuert wurden. Das gleiche gilt für Herstellungskosten, die durch Baumaßnahmen an Baudenkmälern entstehen. Diese Kosten konnten, sofern die Baumaßnahmen vor dem 1.1.2004 begonnen hatten, innerhalb von 10 Jahren mit je 10% als Werbungskosten abgesetzt werden. Außerhalb der Absetzung für Abnutzung und Substanzverringerung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung möglich. Diese Afa-Sätze wurden zum 1.1.2004 verringert (siehe Tabelle) In den ersten acht Jahren dürfen Eigentümer Modernisierungs- und Instandhaltungskosten über die Sonder-AfA mit nur noch jeweils neun Prozent geltend machen. In den darauf folgenden vier Jahren beträgt der Satz nunmehr jeweils sieben Prozent. Somit verlängert sich die Abschreibungsdauer der Kosten von zuvor zehn auf jetzt zwölf Jahre.](image1896.png)
![Textfeld: Abzinsung
[english: discounting; discounting process]
Soll der Gegenwartswert zukünftig anfallender Erträge oder eines künftigen Kapitalbetrags ermittelt werden, müssen sie auf den Gegenwartszeitpunkt abgezinst werden. Man erhält damit den sogenannten Barwert. Die Höhe dieses Barwertes hängt von der Höhe des für die Abzinsung verwendeten Zinssatzes und von der Anzahl der zu berücksichtigenden Zinsperioden ab.
Je höher der Zinssatz und je mehr Zinsperioden der abzuzinsende Zukunftswert entfernt sind, desto niedriger ist deren Barwert. Die Abzinsung erfolgt durch Multiplikation des nominalen Zukunftswertes mit dem finanzmathematisch zu ermittelnden Abzinsungsfaktor.
Soll der Zukunftswert eines in der Gegenwart angelegten Kapitals ermittelt werden, muss er aufgezinst werden. Es handelt sich dabei um einen umgekehrten Rechenvorgang.](image764.png)
![Textfeld: Agenda 21
[english: Agenda 21]
Die Agenda 21 (21. Jahrhundert) ist eines von fünf Dokumenten, die auf der Konferenz der Vereinigten Nationen für Umwelt und Entwicklung im Juni 1992 in Rio de Janeiro von über 170 Teilnehmerstaaten (darunter auch Deutschland) verabschiedet wurde. Sie enthalten Grundprinzipien, Strategieelemente und Maßnahmen, die sich auf den Schutz und die Entwicklung der bedrohten Umwelt zur Erhaltung der menschlichen Existenz beziehen. Unter den fünf Dokumenten ist die Agenda 21 ist das "Aktionspapier” (Agenda kommt von agere = agieren). Es enthält detaillierte Handlungsaufträge, um einer weiteren Verschlechterung der globalen Umweltbedingungen entgegenzuwirken und schrittweise eine Verbesserung zu erreichen. Die Umsetzung soll auf breiter Basis unter besonderer Einbeziehung von Nichtregierungsorganisationen (NRO) erfolgen, wobei auf der untersten Ebene die Initiativen von den Kommunen ausgehen sollen ("Lokale Agenda 21”). Die Kommune sucht dabei den Dialog mit den Bürgern und örtlichen Organisationen. Diese bieten ihr Fachwissen an, wirken als Multiplikatoren und sollen eine kontrollierende und bewertende Funktion hinsichtlich der von den Kommunen initiierten Programme zur Verwirklichung der Lokalen Agenda 21 übernehmen.
Die Agenda 21 enthält u.a. auch ein Kapitel über die Förderung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, ein Aspekt, der auf der "HABITAT II" (Weltsiedlungskonferenz der Vereinten Nationen) in Istanbul vertieft wurde. Die Beratungen wurden von der Erkenntnis getragen, dass im 21. Jahrhundert weltweit ein Verstädterungsprozess stattfindet und es vor allem in den Entwicklungsländern vermehrt zu Verslumungserscheinungen kommen wird. 27 der derzeit insgesamt 33 "Megastädte” (Städte jeweils mit über 8 Millionen Einwohner) liegen in den Entwicklungsländern. 600 Millionen Menschen der Stadtbevölkerung leben heute bereits in Slums am Rande von Großstädten. Nach der Erklärung von Istanbul geht es um die Entwicklung globaler Aktionspläne für lebenswerte Städte durch Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung, einer entsprechenden Finanzausstattung und Förderung des Selbsthilfegedankens in einem Zeitrahmen von 20 Jahren.
Zur Umsetzung der Agenda 21 auf kommunaler Ebene in Europa wurde im Mai 1994 in Dänemark die "Charta von Aalborg” verabschiedet. In diesem Rahmen können sich die Gemeinden verpflichten, in Lokale-Agenda-21-Prozesse einzutreten. Im März 2001 wurde ermittelt, dass über 1892 Gemeinden in Deutschland, vor allem Großstädte, eine lokale Agenda 21 erstellt haben oder dabei sind sie zu erstellen. Der Anstoß zu Agenda 21-Prozessen in den Gemeinden kommt nicht selten von privaten Organisationen, bevor sie in eine Gemeindeinitiative umschlagen. Hessen, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Bayern spielen dabei eine Vorreiterrolle. Viele Agenda 21-Initiativen werden im Internet dokumentiert.
Konkret können Agenda 21-Prozesse ihren Niederschlag in auch in Flächennutzungs- und Bebauungsplänen unter den Gesichtspunkten der flächensparenden Siedlungsentwicklung und der Verkehrsvermeidung finden.](image683.png)
